Автор 
Як створити ОСББ у своєму багатоквартирному будинку: потрібно зібрати ініціативну групу з не менш як трьох співвласників, письмово повідомити всіх мешканців про установчі збори щонайменше за 10 календарних днів, провести збори (очно або в режимі відеоконференції), ухвалити статут і рішення про створення об’єднання, а після цього зареєструвати юридичну особу через державного реєстратора або центр надання адміністративних послуг (ЦНАП).
Покрокова інструкція створення ОСББ
- Зберіть ініціативну групу з трьох і більше співвласників квартир або нежитлових приміщень будинку.
- Отримайте у балансоутримувача або управителя актуальний список співвласників і дані про площі приміщень.
- Проведіть роз’яснювальну роботу серед сусідів: поясніть переваги і порядок створення ОСББ, зберіть попередні підписи на підтримку ідеї.
- Зафіксуйте технічний стан будинку (акт обстеження) і підготуйте орієнтовний кошторис витрат на утримання.
- Письмово повідомте кожного співвласника про дату, час, місце і порядок денний установчих зборів не пізніше ніж за 10 календарних днів до їх проведення.
- Проведіть установчі збори: оберіть головуючого і секретаря, розгляньте порядок денний, ухваліть статут ОСББ.
- Якщо кворуму на зборах не набрано, організуйте письмове опитування (поквартирний обхід з бланками для голосування) серед відсутніх співвласників.
- Підрахуйте голоси з урахуванням результатів очного голосування та письмового опитування, оформіть протокол установчих зборів.
- Підготуйте пакет документів: протокол зборів, статут у двох примірниках, заяву за встановленою формою.
- Подайте документи державному реєстратору особисто, через ЦНАП або онлайн, після чого дочекайтесь внесення запису до Єдиного державного реєстру.
Створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку регулюється Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Цей закон визначає, що ОСББ – це юридична особа, яку створюють власники квартир і нежитлових приміщень для спільного управління, утримання та використання спільного майна будинку і прибудинкової території. Головна мета – перейти від обслуговування через ЖЕК чи управителя, призначеного «за замовчуванням», до прямого контролю мешканців над тим, скільки коштує утримання будинку і на що витрачаються гроші. Рішення про створення ОСББ ухвалюють більшістю голосів співвласників, тому важливо заздалегідь провести роз’яснювальну кампанію і заручитися підтримкою хоча б половини мешканців ще до установчих зборів.
Що потрібно підготувати на кожному етапі
| Етап | Що потрібно зробити | Орієнтовний термін |
|---|---|---|
| Ініціативна група | Зібрати 3+ співвласників-ініціаторів | 1-2 тижні |
| Список співвласників | Запит до управителя або ОМС | до 1 місяця |
| Роз’яснювальна робота | Зустрічі, підписні листи, чат будинку | 2-4 тижні |
| Технічний стан будинку | Акт обстеження, орієнтовний кошторис | 1-2 тижні |
| Повідомлення про збори | Письмово, не пізніше 10 днів до зборів | 10 днів |
| Установчі збори | Голосування, ухвалення статуту | 1 день |
| Письмове опитування | Якщо кворуму не набрано на зборах | до 2 тижнів |
| Оформлення протоколу | Підрахунок голосів, підписання | кілька днів |
| Державна реєстрація | Подання документів реєстратору або через ЦНАП | до кількох робочих днів |
| Перехід на обслуговування | Розірвання договору з попереднім управителем, відкриття рахунку | 1-2 місяці |
Установчі збори: очно чи дистанційно
Установчі збори співвласників можна проводити як у форматі особистої присутності, так і у форматі відеоконференції, якщо це технічно забезпечено для всіх учасників. Перед зборами обов’язково обирають головуючого, який веде засідання, і секретаря, який фіксує перебіг обговорення та результати голосування у протоколі. Порядок денний установчих зборів зазвичай включає: прийняття рішення про створення ОСББ, затвердження статуту, обрання органів управління об’єднання (правління, ревізійної комісії, голови правління). Якщо частина співвласників не змогла взяти участь у зборах особисто, а кворуму для ухвалення рішень не вистачило, законодавство дозволяє провести письмове опитування серед відсутніх – представники ініціативної групи обходять квартири з бланками для голосування, і ці голоси додаються до результатів очного засідання.
Реєстрація ОСББ та перехід на самостійне управління
Після ухвалення рішення про створення об’єднання і затвердження статуту документи подають державному реєстратору – особисто, через центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) або в електронній формі, якщо доступний відповідний онлайн-сервіс. До пакета документів входять протокол установчих зборів, статут у необхідній кількості примірників та заява за формою, встановленою для реєстрації юридичних осіб. Після внесення запису до Єдиного державного реєстру ОСББ отримує статус юридичної особи, може відкрити банківський рахунок, укладати договори з постачальниками комунальних послуг напряму, наймати або обирати управителя, формувати власний бюджет утримання будинку. Наступний крок – розірвання договору з попереднім балансоутримувачем чи управителем і оформлення передавальних актів на будинок, прибудинкову територію та наявну технічну документацію.
Переваги та складнощі, про які варто знати заздалегідь
Головна перевага ОСББ – прямий контроль співвласників над кошторисом утримання будинку: мешканці самі вирішують, скільки платити за прибирання, дрібний ремонт, охорону чи благоустрій двору, і бачать, на що витрачаються ці кошти. Об’єднання також отримує право безпосередньо брати участь у міських програмах співфінансування капітального ремонту, енергоефективності, встановлення лічильників. Водночас є і складнощі: потрібно знайти активних людей, готових увійти до правління і вести поточні справи, вести бухгалтерський та податковий облік (самостійно або через бухгалтера чи управителя), а також домовлятися з сусідами про розмір внесків, коли будинок має значний знос або накопичені борги. Тому перед стартом варто чесно оцінити, чи є в будинку кілька ініціативних мешканців, готових взяти на себе організаційну роботу хоча б на перший рік.
Чого не варто робити під час створення ОСББ
- Не проводьте установчі збори без письмового повідомлення співвласників за 10 днів – таке рішення легко оскаржити.
- Не ігноруйте письмове опитування, якщо на зборах не набрали кворуму: без нього рішення може бути визнане недійсним.
- Не залишайте статут «типовим під копірку» без урахування особливостей будинку – краще узгодити важливі пункти на зборах.
- Не подавайте документи на реєстрацію без перевірки коректності протоколу і підписів усіх уповноважених осіб.
- Не розривайте договір з попереднім управителем до завершення реєстрації ОСББ і підготовки до прийому будинку.
- Не залишайте створення ОСББ на одну людину – без команди щонайменше з 3-5 активних людей об’єднання складно утримувати.
Часті питання
Скільки співвласників потрібно, щоб створити ОСББ?
Ініціювати створення ОСББ можуть щонайменше три співвласники квартир або нежитлових приміщень будинку, а остаточне рішення про створення ухвалюють більшістю голосів усіх співвласників.
Чи можна створити ОСББ, якщо частина сусідів проти?
Так, рішення ухвалюється більшістю голосів співвласників (з урахуванням площі приміщень), а не одноголосно, тому незгода частини мешканців не є перешкодою, якщо необхідну більшість зібрано.
Що робити, якщо на установчих зборах не було кворуму?
У такому разі проводять письмове опитування відсутніх співвласників – їхні голоси, зафіксовані у бланках опитування, додають до результатів очного голосування для остаточного підрахунку.
Куди подавати документи для реєстрації ОСББ?
Документи подають державному реєстратору за місцем розташування будинку – особисто, через центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) або в електронній формі, якщо у вашому регіоні доступний відповідний сервіс.
Скільки часу займає весь процес створення ОСББ?
Орієнтовно від підготовчого етапу до завершення реєстрації минає від одного до кількох місяців – залежить від активності мешканців, швидкості збору підписів і термінів розгляду документів реєстратором.
Що ОСББ отримує після реєстрації?
Об’єднання набуває статусу юридичної особи, може відкрити банківський рахунок, укладати прямі договори з постачальниками комунальних послуг, самостійно формувати кошторис утримання будинку та брати участь у програмах співфінансування ремонтів.
Висновок
Створення ОСББ – це послідовний процес із чіткими юридичними кроками: ініціативна група, підготовка, повідомлення сусідів за 10 днів, установчі збори з можливим письмовим опитуванням, оформлення протоколу і статуту, державна реєстрація. Якщо на старті знайти кілька активних мешканців і чесно пояснити сусідам переваги прямого управління будинком, процес займає від одного до кількох місяців, а результатом стає контроль над кошторисом і можливість самостійно вирішувати, як утримувати свій будинок.