Автор 
Загальні збори ОСББ скликає правління, письмово повідомляючи кожного співвласника про дату, місце і порядок денний заздалегідь, а рішення вважається ухваленим, коли за нього проголосували співвласники, яким разом належить понад половина голосів усіх власників будинку, – а не лише тих, хто фізично прийшов у зал.
Хто скликає збори і як повідомляє співвласників
Чергові загальні збори проводять не рідше одного разу на рік – конкретний строк, як правило, закріплює статут ОСББ. Позачергові збори може ініціювати правління, ревізійна комісія або частина співвласників у порядку, визначеному статутом. Про дату, час, місце проведення і порядок денний повідомляють кожного співвласника заздалегідь – особисто, поштою, оголошенням на дошці біля під’їзду чи іншим способом, закріпленим у статуті ОСББ.
| Хто скликає | Коли | Що обов’язково в повідомленні |
|---|---|---|
| Правління | Чергові – щонайменше раз на рік | Дата, час, місце, порядок денний, проєкти рішень |
| Ревізійна комісія | Позачергові – за потреби | Те саме, плюс підстава скликання |
| Частина співвласників | Позачергові – у порядку статуту | Те саме |
Кворум і скільки голосів потрібно для рішення
Закон №417-VIII не вимагає обов’язкової фізичної присутності визначеної частки співвласників у залі як окремого “кворуму”. Натомість рішення дійсне, якщо за нього проголосували співвласники, яким разом належить понад 50% голосів усіх співвласників будинку, – саме тому голоси зборів і подальшого письмового опитування рахують разом. Для частини рішень закон і практика його застосування вимагають більшої кількості голосів.
| Вид рішення | Скільки голосів потрібно |
|---|---|
| Поточні управлінські питання | Понад 50% голосів усіх співвласників будинку |
| Кошторис і розмір внесків, передача спільного майна в оренду, реконструкція, капітальний ремонт, заходи з енергоефективності | Не менше двох третин голосів усіх співвласників (за усталеною практикою застосування закону) |
Письмове опитування, якщо на зборах не набрали потрібної кількості голосів
Якщо на самих зборах співвласники, які проголосували, разом не набрали потрібної кількості голосів, ініціатори мають право протягом 15 календарних днів з дня зборів провести письмове опитування тих, хто не голосував. Голоси, віддані на зборах, і голоси письмового опитування підсумовують разом, і саме за цим сумарним результатом визначають, чи ухвалене рішення. Порядок проведення такого опитування – хто і як розносить бюлетені, як фіксують підпис – закріплює статут ОСББ; докладніше про сам документ читайте в статті “Статут ОСББ: що має містити і як його затвердити”.
Порядок проведення загальних зборів ОСББ крок за кроком
- Правління готує порядок денний і проєкти рішень, зокрема проєкт кошторису, якщо він серед питань.
- Кожного співвласника повідомляють про дату, час, місце і порядок денний заздалегідь способом, визначеним статутом.
- У визначений день проводять збори: реєструють учасників, оголошують порядок денний, голосують по кожному питанню.
- Якщо голосів для ухвалення рішення не вистачило, протягом 15 календарних днів проводять письмове опитування відсутніх співвласників.
- Голоси зборів і письмового опитування підсумовують і визначають результат по кожному питанню окремо.
- Складають протокол, який підписують усі, хто голосував, – кожен під своїм варіантом голосу: “за”, “проти”, “утримався”.
- Протокол зберігає правління; кожен співвласник має право з ним ознайомитися.
Протокол загальних зборів: що обов’язково фіксувати
- Дату, місце і форму проведення зборів – очна, з письмовим опитуванням чи комбінована.
- Порядок денний – перелік питань, винесених на голосування.
- Підсумки голосування по кожному питанню – скільки голосів “за”, “проти”, “утримався”.
- Підписи учасників – кожен під своїм варіантом голосу, з додаванням бюлетенів письмового опитування, якщо воно проводилося.
Установчі й чергові збори: у чому різниця
Установчі збори проводять лише один раз – на етапі створення ОСББ: саме на них ухвалюють рішення про створення об’єднання, затверджують статут і обирають перше правління, докладніше про цю процедуру – у статті “Статут ОСББ: що має містити і як його затвердити”. Усі наступні збори – чергові й позачергові – проводять за вже діючим статутом і стосуються поточного управління будинком: кошторису, ремонтів, зміни підрядників. Порядок скликання, підрахунку голосів і оформлення протоколу для чергових зборів такий самий, як описано вище, і саме статут ОСББ визначає деталі, які закон залишає на розсуд співвласників, наприклад спосіб повідомлення чи форму бюлетеня письмового опитування.
Типові помилки, через які рішення зборів скасовують
На практиці рішення загальних зборів найчастіше оскаржують не через сам зміст рішення, а через порушення процедури його ухвалення. Знання цих помилок допомагає правлінню підготувати збори так, щоб рішення витримало перевірку в суді, якщо хтось із співвласників його оскаржить.
- Запізніле або неповне повідомлення. Якщо частину співвласників не повідомили про дату й порядок денний способом, визначеним статутом, це – одна з найпоширеніших підстав для оскарження.
- Підрахунок голосів “по квартирах”, а не пропорційно площі. Голоси на загальних зборах ОСББ рахують пропорційно площі приміщень, що належать співвласнику, а не за принципом “одна квартира – один голос”, крім окремого винятку, коли один власник має понад 50% площі будинку.
- Об’єднання кількох питань в одне голосування. Кожне питання порядку денного голосують окремо, інакше складно довести, що конкретне рішення справді набрало потрібну кількість голосів.
- Відсутність підписів або позначок голосу в протоколі. Протокол без підпису учасника під конкретним варіантом голосу (“за”, “проти”, “утримався”) легко поставити під сумнів.
- Пропуск строку письмового опитування. Якщо опитування розтягнулося довше за 15 календарних днів з дня зборів, зібрані після цього строку голоси до підрахунку не враховують.
Часті питання
Чи обов’язково фізично приходити на збори ОСББ?
Ні, закон передбачає можливість проголосувати письмово в межах письмового опитування, якщо на самих зборах не набрали потрібної кількості голосів.
Скільки триває письмове опитування після зборів?
До 15 календарних днів з дня проведення загальних зборів, на яких не вистачило голосів для ухвалення рішення.
Хто має право скликати позачергові збори ОСББ?
Правління, ревізійна комісія або частина співвласників у порядку, визначеному статутом ОСББ.
Чи можна оскаржити рішення загальних зборів?
Так, співвласник, права якого порушені рішенням, може оскаржити його в суді за загальними правилами.
Хто підписує протокол загальних зборів?
Усі співвласники або їхні представники, які брали участь у голосуванні, кожен під своїм варіантом голосу.
Як часто проводять чергові загальні збори ОСББ?
Як правило, не рідше одного разу на рік; точний строк визначає статут конкретного ОСББ.
Загальні збори – це орган, де співвласники фактично ухвалюють усі ключові рішення про будинок, від кошторису до капітального ремонту, тому знання порядку скликання, кворуму і письмового опитування захищає від оскаржень і зривів рішень. Найпростіший спосіб уникнути суперечок – фіксувати кожен крок письмово: повідомлення, бюлетені письмового опитування і сам протокол, – тоді за потреби завжди можна підтвердити, що рішення ухвалене правильно. Правила самих зборів завжди деталізує статут – що саме він повинен містити і як його затвердити, читайте в статті “Статут ОСББ: що має містити і як його затвердити”. Базові поняття про ОСББ і органи управління – в матеріалі “Що таке ОСББ: розшифровка, як працює і навіщо”.