Автор 
Кожен співвласник ОСББ має право брати участь в управлінні об’єднанням, обирати й бути обраним до його органів, отримувати фінансову звітність на вимогу і ознайомлюватися з протоколами загальних зборів – ці права закріплені статтею 14 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Водночас права нерозривно пов’язані з обов’язками: своєчасно сплачувати внески, брати участь у витратах на ремонт і утримання спільного майна, дотримуватися правил добросусідства.
За що співвласник платить внески в ОСББ
Внески співвласника – це не абстрактний “податок на будинок”, а оплата конкретних статей утримання спільного майна.
| Стаття витрат | Що входить |
|---|---|
| Утримання будинку і прибудинкової території | Прибирання під’їздів і двору, вивезення сміття, дрібний поточний ремонт |
| Обслуговування інженерних мереж | Ліфти, системи опалення й водопостачання в місцях загального користування, електромережі під’їздів |
| Капітальний ремонт і модернізація | Ремонт даху, фасаду, під’їздів; утеплення – за рахунок внесків, а також грантів і пільгових кредитів, коли ОСББ бере участь у відповідних програмах |
| Адміністративні витрати ОСББ | Бухгалтерія, банківське обслуговування рахунку, оплата праці голови правління чи найманого персоналу, якщо це передбачено кошторисом |
Розмір і порядок сплати внесків визначає статут ОСББ і рішення загальних зборів про кошторис на рік, а не довільне рішення голови правління.
Права співвласника: повний перелік
- Брати участь в управлінні ОСББ у порядку, визначеному статутом, включно з голосуванням на загальних зборах з усіх питань порядку денного, від затвердження кошторису до вибору підрядника на капітальний ремонт.
- Обирати органи управління об’єднання і бути обраним до правління чи ревізійної комісії – це право поширюється на будь-якого співвласника, а не лише на “активістів”, які створювали ОСББ.
- Знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки, щоб мати документальне підтвердження ухвалених рішень.
- Отримувати інформацію про діяльність об’єднання в установленому статутом порядку – це включає плани ремонтів, стан розрахунків з підрядниками, поточні борги перед постачальниками.
- На вимогу отримати для ознайомлення фінансові звіти ОСББ, включно з тим, куди були витрачені кошти за конкретний період, а не лише узагальнений підсумок.
- Вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання іншими співвласниками правил добросусідства, наприклад у випадках самовільного перепланування, що зачіпає спільні конструкції.
Ці права діють незалежно від того, чи брав співвласник активну участь у створенні ОСББ, чи придбав квартиру в будинку, де об’єднання вже існувало роками: статус співвласника і пов’язаний з ним обсяг прав виникає автоматично разом із правом власності на приміщення.
Здійснення співвласником своїх прав не повинно порушувати права інших власників приміщень. Якщо між співвласниками чи між співвласником і правлінням виникає спір щодо реалізації цих прав, він вирішується за згодою сторін або в судовому порядку.
Обов’язки, які йдуть у парі з правами
- Виконувати обов’язки, передбачені статутом ОСББ – статут для співвласника має таку саму обов’язкову силу, як і закон, у межах питань, які він регулює.
- Брати участь у витратах, пов’язаних з ремонтом і реконструкцією спільного майна, навіть якщо конкретний ремонт стосується частини будинку, якою співвласник особисто не користується.
- Своєчасно й у повному обсязі сплачувати встановлені внески та платежі – систематична заборгованість підриває здатність ОСББ виконувати поточні зобов’язання перед підрядниками й постачальниками.
- Дотримуватися правил користування приміщеннями та місцями загального користування, включно з обмеженнями щодо перепланувань, які зачіпають несучі конструкції чи спільні мережі.
- Підтримувати чистоту й порядок у під’їздах, на сходових клітинах, у дворі – навіть у будинках з найманим прибиральником, ці правила поширюються на особисту поведінку кожного мешканця.
- Не допускати дій, які порушують права і законні інтереси інших співвласників, зокрема шум, захаращення спільних коридорів особистими речами, самовільне підключення до інженерних мереж.
Що робити, якщо правління відмовляється показати фінансовий звіт
Право співвласника на ознайомлення з фінансовими звітами – пряма норма закону, а не жест доброї волі правління. Перший крок – письмовий запит на ім’я голови правління з проханням надати звіт чи протокол у порядку, визначеному статутом. Якщо відповіді немає або отримано формальну відмову, наступний рівень – звернення до ревізійної комісії ОСББ, яка якраз і створена для контролю за правлінням, а після – винесення питання на розгляд загальних зборів. Якщо і це не дає результату, залишається судовий порядок захисту права на інформацію, передбачений законом.
Часті питання
Чи може ОСББ підвищити розмір внесків без згоди співвласників?
Ні, розмір внесків та кошторис витрат затверджують загальні збори співвласників, а не одноосібно голова правління чи бухгалтерія.
Чи має право співвласник бачити, скільки заробляє голова правління?
Так, оплата праці голови правління чи найманого персоналу – частина кошторису та фінансової звітності, яку співвласник має право отримати для ознайомлення на свою вимогу.
Що робити, якщо я не згоден з рішенням загальних зборів?
Спершу варто винести питання на повторний розгляд зборів або звернутися до ревізійної комісії. Якщо це не допомагає і є підстави вважати рішення незаконним, спір щодо реалізації прав співвласника вирішується в судовому порядку.
Чи зобов’язаний я платити внески, якщо не користуюся, наприклад, ліфтом?
Так, обов’язок брати участь у витратах на утримання й ремонт спільного майна поширюється на всіх співвласників пропорційно до їхньої частки, незалежно від того, наскільки активно конкретна особа користується тим чи іншим елементом спільного майна.
Чи можу я вийти з-під дії ОСББ, якщо не хочу брати участь?
Ні, статус співвласника ОСББ пов’язаний із правом власності на квартиру чи приміщення в будинку, а не з добровільним членством: поки ви власник приміщення в будинку, де зареєстроване ОСББ, ви залишаєтеся його співвласником з відповідними правами й обов’язками.
Куди звертатися, якщо сусід систематично порушує правила добросусідства?
Спершу – до правління ОСББ із письмовою скаргою, оскільки саме статутні органи мають право вимагати від співвласників дотримання правил добросусідства; якщо це не допомагає, питання вирішується за згодою сторін або в судовому порядку.
Права і обов’язки співвласника ОСББ – це не побажання, а норми закону, на які можна прямо посилатися у зверненні до правління. Якщо ви ще тільки розглядаєте створення ОСББ у своєму будинку, почніть з базових понять і покрокової інструкції, а якщо вагаєтеся між самоврядуванням і найманим управителем – порівняйте варіанти в статті “ОСББ чи управляюча компанія: що обрати”.