Автор 
Щоб створити ОСББ, потрібна ініціативна група щонайменше з трьох співвласників, установчі збори з повідомленням не пізніше ніж за 14 днів, рішення “за” від більшості голосів усіх співвласників будинку (а не лише присутніх) і державна реєстрація юридичної особи. Нижче – покроковий порядок дій станом на 2026 рік, з посиланням на конкретні закони, без пропущених етапів.
Крок за кроком: як створити ОСББ
| № | Крок | Що важливо знати |
|---|---|---|
| 1 | Зібрати ініціативну групу | Мінімум 3 співвласники квартир або нежитлових приміщень будинку |
| 2 | Підготувати проєкт статуту | Статут визначає порядок управління, права й обов’язки, розмір і порядок сплати внесків |
| 3 | Повідомити всіх співвласників про установчі збори | Письмово, не пізніше ніж за 14 днів до дати зборів, з порядком денним |
| 4 | Провести установчі збори | Обрати голову і секретаря зборів, проголосувати за створення ОСББ і статут |
| 5 | За потреби провести письмове опитування | Якщо на зборах не набрано достатньо голосів “за” чи “проти”, письмово опитують тих, хто не голосував |
| 6 | Оформити протокол і статут | Протокол установчих зборів у двох примірниках, статут у двох примірниках, підпис на установчому документі засвідчується нотаріально |
| 7 | Подати документи на державну реєстрацію | Через ЦНАП, портал Дія або кабінет електронних сервісів kap.minjust.gov.ua |
| 8 | Отримати виписку про реєстрацію юрособи | Офіційний строк реєстрації – 24 години з моменту отримання документів державним реєстратором |
Хто і як голосує на установчих зборах
Це найчастіше джерело помилок. За загальним правилом голоси на установчих зборах розподіляються пропорційно до площі квартир і нежитлових приміщень, що належать кожному співвласнику: у кого більша квартира, у того більше голосів. Виняток діє, якщо один власник має у власності понад 50% загальної площі всіх приміщень будинку (типово для новобудов, де забудовник ще не продав частину квартир) – тоді кожен співвласник отримує один голос незалежно від площі.
Рішення про створення ОСББ вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини від загальної кількості голосів усіх співвласників будинку – тобто рахують не тільки присутніх на зборах, а весь будинок. Якщо потрібної кількості голосів на самих зборах не набрано, закон передбачає механізм письмового опитування: ті, хто не голосував особисто, можуть віддати голос письмово протягом визначеного статутом чи рішенням зборів строку.
Пакет документів для реєстрації
- Заява про державну реєстрацію юридичної особи;
- Протокол установчих зборів про створення ОСББ, у двох примірниках;
- Статут ОСББ, затверджений зборами, у двох примірниках;
- Документ, що підтверджує нотаріальне засвідчення справжності підпису на установчому документі.
Подати пакет можна особисто через ЦНАП за місцем розташування будинку, в електронній формі через кабінет електронних сервісів kap.minjust.gov.ua, а також окремі адміністративні послуги, повʼязані зі створенням ОСББ, доступні через застосунок “Дія”. Після реєстрації ОСББ отримує статус юридичної особи і може відкривати банківський рахунок, укладати договори з постачальниками послуг, наймати підрядників.
Типові помилки при створенні ОСББ
- Запізніле повідомлення про збори. Закон вимагає повідомити всіх співвласників не пізніше ніж за 14 днів до дати установчих зборів; якщо цей строк порушено, рішення зборів можна оскаржити.
- Плутанина між “присутніми” і “загальною кількістю голосів”. Ініціативні групи іноді помилково рахують більшість тільки серед тих, хто прийшов на збори, хоча закон вимагає більше половини голосів від усіх співвласників будинку.
- Ігнорування письмового опитування. Якщо на самих зборах не набрано потрібної кількості голосів, це не означає провал – потрібно провести письмове опитування тих, хто не голосував, замість того щоб скликати нові збори з нуля.
- Неякісно підготовлений статут. Типові шаблони статуту не завжди враховують специфіку конкретного будинку (кілька під’їздів, вбудовані нежитлові приміщення, спільна прибудинкова територія з сусіднім будинком), що згодом ускладнює прийняття рішень.
- Відсутність нотаріального засвідчення підпису. Без нотаріального засвідчення справжності підпису на установчому документі державний реєстратор має підстави відмовити в реєстрації.
Новобудови: коли можна проводити установчі збори
У щойно зданих в експлуатацію будинках установчі збори для створення ОСББ можна проводити тільки після того, як зареєстроване право власності на приміщення, площа яких перевищує 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. Це логічно: поки більшість квартир юридично належить забудовнику, а не мешканцям, повноцінне об’єднання співвласників сформувати неможливо.
Часті питання
Скільки людей мінімально потрібно, щоб почати створювати ОСББ?
Ініціативна група має складатися щонайменше з трьох співвласників будинку. Далі процес рухається через повідомлення всіх інших власників і проведення установчих зборів.
Чи можна створити ОСББ, якщо частина власників проти?
Так. Рішення ухвалюється не одноголосно, а більшістю голосів від загальної кількості голосів усіх співвласників будинку. Незгодні власники стають співвласниками ОСББ автоматично, якщо рішення прийняте законно, оскільки об’єднання поширюється на весь будинок.
Скільки коштує реєстрація ОСББ?
Базова державна реєстрація юридичної особи через електронні сервіси не передбачає окремого державного мита для ОСББ як неприбуткової організації, основні витрати – це нотаріальне засвідчення підпису та, за потреби, юридичний супровід підготовки статуту й протоколу.
Що робити, якщо на установчих зборах не з’явилася достатня кількість людей?
Явка сама по собі не скасовує законність зборів: рахують не присутніх, а голоси від площі всього будинку. Якщо голосів “за” чи “проти” не набирається, проводиться письмове опитування тих співвласників, які не голосували особисто.
Чи потрібен дозвіл місцевої ради на створення ОСББ?
Ні, створення ОСББ – це рішення самих співвласників будинку, а не органу місцевого самоврядування. Місцева рада залучається пізніше, наприклад, під час передачі прибудинкової території на баланс об’єднання.
Що робити після реєстрації ОСББ у першу чергу?
Відкрити банківський рахунок, обрати голову правління і ревізійну комісію, якщо це не зроблено на установчих зборах, укласти договори з постачальниками комунальних послуг та ухвалити перший кошторис витрат.
Створення ОСББ – процес із чіткими юридичними кроками, а не формальність на розсуд ЖЕКу. Головне – правильно провести установчі збори і зібрати потрібну кількість голосів. Після реєстрації варто одразу розібратися, які права отримують співвласники і за що саме вони тепер відповідають: детальніше в статті “Права співвласників ОСББ: за що ви платите і що можете вимагати”, а якщо сумніваєтеся, чи ОСББ – оптимальна форма управління саме для вашого будинку, порівняйте варіанти в матеріалі “ОСББ чи управляюча компанія: що обрати”. Базові поняття і розшифровку абревіатури дивіться в статті “Що таке ОСББ: розшифровка, як працює і навіщо”.