Автор 
Внески співвласників – головне джерело фінансування утримання й ремонту спільного майна ОСББ, а їхній розмір визначає не правління одноосібно, а кошторис, який щороку затверджують загальні збори; витрати розподіляють між співвласниками пропорційно площі квартир і нежитлових приміщень, якими вони володіють.
З чого складається кошторис ОСББ
| Стаття витрат | Що включає |
|---|---|
| Утримання спільного майна | Прибирання під’їздів і території, освітлення місць загального користування, обслуговування ліфтів |
| Поточний і капітальний ремонт | Ремонт даху, під’їздів, інженерних мереж, заміна обладнання |
| Комунальні послуги на спільне майно | Електроенергія на освітлення під’їздів і роботу ліфтів, вода на прибирання |
| Адміністративні витрати | Бухгалтерія, банківське обслуговування, оплата праці найнятого персоналу – двірника, електрика, якщо ОСББ їх наймає |
| Цільові фонди | Ремонтний і резервний фонди – законодавство прямо передбачає їх створення для накопичення коштів на майбутні ремонти й непередбачені витрати; ОСББ може створювати й інші цільові фонди |
Як формується розмір внеску для кожного співвласника
Закон вимагає розподіляти витрати на управління і утримання будинку між співвласниками пропорційно до площі приміщень, що їм належать, а не порівну “на квартиру” чи “на людину, що проживає”. Умовний приклад для ілюстрації принципу: якщо загальна площа приміщень будинку становить 5 000 м², а річний кошторис на утримання і ремонт затверджено в розмірі 1 000 000 грн, то на кожен квадратний метр припадає 200 грн на рік. Власник квартири площею 60 м² в такому випадку сплачує близько 12 000 грн на рік, тобто приблизно 1 000 грн щомісяця. Реальні суми в конкретному будинку залежать від його стану, обсягу запланованих робіт і рішень зборів, тому наведені цифри – лише приклад розрахунку, а не фіксований тариф.
Хто затверджує кошторис і яким числом голосів
Кошторис і розмір внесків – одне з питань, для якого закон і практика його застосування вимагають не менше двох третин голосів усіх співвласників, а не простої більшості. Тому кошторис, який підтримала лише частина присутніх на зборах, може виявитися неухваленим, якщо сумарно не набралося потрібної кількості голосів – у такому разі проводять письмове опитування решти співвласників. Детальніше про кворум, голоси і протокол зборів – у статті “Загальні збори ОСББ: кворум, письмове опитування, протокол”.
Що робити, якщо співвласник не платить внески
Якщо співвласник відмовляється сплачувати внески і платежі на утримання, ремонт, реконструкцію чи технічне переоснащення спільного майна, ОСББ – самостійно або через управителя, якщо ОСББ доручило йому це, – має право звернутися до суду для стягнення заборгованості; таке право прямо передбачене статтею 13 закону №417-VIII. На практиці перед зверненням до суду правління зазвичай надсилає боржнику письмову вимогу і пропонує погасити борг добровільно.
Коли переглядають кошторис і хто звітує співвласникам
Кошторис зазвичай затверджують або переглядають щороку на чергових загальних зборах, а також позапланово – якщо потрібно ухвалити рішення про капітальний ремонт чи інші роботи, не передбачені попереднім кошторисом. Правління зобов’язане звітувати перед загальними зборами про фактичне виконання кошторису – скільки надійшло внесків, на що витрачено кошти, який залишок у ремонтному й резервному фондах. Ревізійна комісія перевіряє цю звітність до того, як її представляють зборам, і саме її висновок – один з інструментів контролю, який мають співвласники, не заглиблюючись самостійно в бухгалтерію ОСББ.
Якщо фактичні витрати за рік суттєво відрізняються від запланованого кошторису – наприклад, через зростання тарифів на електроенергію для освітлення під’їздів чи позаплановий аварійний ремонт, – правління готує пояснення для найближчих зборів і за потреби пропонує коригування кошторису чи розміру внесків, не чекаючи наступного планового затвердження. Саме для таких ситуацій і призначений резервний фонд: якщо він сформований заздалегідь, термінові витрати покривають з нього, не скликаючи позачергові збори для збору додаткових коштів.
Внески і субсидія: чи впливає одне на інше
Для співвласника, який отримує державну субсидію на оплату комунальних послуг, обов’язок сплачувати внески ОСББ на утримання й ремонт спільного майна зберігається на загальних підставах, оскільки субсидія компенсує вартість комунальних послуг, а не внесків на утримання будинку як такого. Розмежування субсидії та внесків, а також те, як оформити компенсацію, детально пояснює стаття “Субсидія на комунальні послуги 2026: кому належить і як оформити”.
Резервний і ремонтний фонд: навіщо два окремі фонди
Законодавство прямо передбачає можливість формування двох цільових фондів, і на практиці їх варто вести окремо, а не змішувати в одну суму “на всяк випадок”. Ремонтний фонд накопичує кошти цілеспрямовано під конкретні заплановані роботи – заміну покрівлі, ремонт під’їздів, модернізацію ліфтового обладнання, і витрати з нього прив’язані до кошторису або окремого рішення зборів про конкретний ремонт. Резервний фонд, навпаки, призначений для непередбачених ситуацій – аварійного усунення протікання даху, раптової поломки насоса чи іншого обладнання, коли чекати на скликання зборів і затвердження окремого кошторису немає часу. Чітке розмежування цих двох фондів у кошторисі допомагає ревізійній комісії й самим співвласникам бачити, скільки коштів запасено на планові роботи, а скільки – на форс-мажор.
Часті питання
Чи може ОСББ встановити різні тарифи для власників квартир і нежитлових приміщень?
Так, судова практика визнає законним встановлення підвищеного тарифу для комерційних приміщень, якщо це обґрунтовано і затверджено загальними зборами.
Чи можна витрачати кошти ремонтного фонду на щось інше, ніж ремонт?
Ні, кошти цільових фондів мають витрачатися відповідно до їх призначення, визначеного кошторисом і рішенням зборів.
Хто контролює, як правління витрачає внески співвласників?
Ревізійна комісія перевіряє фінансову звітність правління і доповідає загальним зборам; кожен співвласник має право ознайомитися зі звітами.
Чи обов’язково платити внески, якщо в квартирі ніхто не живе?
Так, обов’язок сплачувати внески пов’язаний із правом власності на приміщення, а не з фактичним проживанням у ньому.
Що станеться, якщо ОСББ роками не переглядає кошторис?
Витрати на утримання й ремонт зростають з часом разом із тарифами і вартістю матеріалів, тому кошторис варто переглядати щороку на загальних зборах – інакше коштів фондів може не вистачити на реальні потреби будинку.
Чи можна оскаржити розмір внеску, якщо він здається завищеним?
Так, співвласник може вимагати обґрунтування кошторису на зборах, а саме рішення про його затвердження – оскаржити в суді за загальними правилами.
Кошторис – це фінансовий план, який показує, за що саме платять співвласники і скільки коштів іде в резерв на майбутні ремонти, тому розуміння його структури допомагає контролювати правління й уникати переплат. Про права, які має кожен співвласник у питаннях фінансів ОСББ, читайте в статті “Права співвласників ОСББ: за що ви платите і що вимагати”, а про базові поняття – в матеріалі “Що таке ОСББ: розшифровка, як працює і навіщо”. Якщо частина мешканців має право на державну компенсацію оплати комуналки, різницю між пільгою і субсидією пояснює стаття “Пільги на комунальні послуги 2026: кому належать”.