Автор 
Статут ОСББ – установчий документ, який готують на основі типового статуту й ухвалюють на установчих зборах співвласників; без затвердженого і зареєстрованого статуту ОСББ не набуває статусу юридичної особи і не може відкрити рахунок чи укладати договори з постачальниками.
На якому зразку базується статут ОСББ
Кожне ОСББ готує статут на основі типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого центральним органом виконавчої влади у сфері житлової політики. Востаннє істотні зміни до типового статуту внесені наказом Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України №1048 від 18.11.2023, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 11.01.2024. На основі цього зразка ініціативна група конкретного будинку готує власний документ, деталізуючи чи доповнюючи положення з урахуванням особливостей будинку – складу приміщень, кількості під’їздів, наявності нежитлових приміщень.
Що обов’язково повинен містити статут
| Розділ статуту | Що визначає |
|---|---|
| Назва і місцезнаходження | Повна назва ОСББ та юридична адреса, зазвичай адреса будинку |
| Склад і повноваження органів управління | Загальні збори, правління, голова правління, ревізійна комісія – хто входить і за що відповідає кожен орган |
| Права та обов’язки співвласників | Участь у зборах і голосуванні, доступ до фінансової звітності, обов’язок своєчасно сплачувати внески |
| Порядок ухвалення рішень | Яким числом голосів ухвалюють різні категорії рішень на загальних зборах |
| Порядок формування кошторису і внесків | Принципи розподілу витрат між співвласниками пропорційно площі приміщень |
| Порядок внесення змін до статуту | Яким числом голосів і в якому порядку статут можна змінювати |
| Порядок реорганізації та ліквідації | Що відбувається з майном і зобов’язаннями при припиненні діяльності ОСББ |
Як затвердити і зареєструвати статут крок за кроком
- Ініціативна група готує проєкт статуту на основі типового зразка, враховуючи особливості будинку.
- Скликають установчі збори власників квартир і нежитлових приміщень будинку.
- Збори ухвалюють рішення про створення ОСББ і затверджують статут голосуванням.
- На тих самих зборах обирають правління і голову правління.
- Голова правління або уповноважена особа подає документи на державну реєстрацію юридичної особи – статут, протокол установчих зборів, реєстраційну заяву – державному реєстратору або через центр надання адміністративних послуг.
- Після внесення запису до Єдиного державного реєстру юридичних осіб ОСББ офіційно існує як юридична особа: може відкривати банківський рахунок і укладати договори з постачальниками комунальних послуг та підрядниками.
Коли і як вносити зміни до статуту
Зміни до статуту ухвалюють загальні збори співвласників – як правило, тим самим числом голосів, що передбачене для установчих рішень і закріплене у самому статуті. Після ухвалення зміни підлягають державній реєстрації: без реєстрації нова редакція статуту не діє для третіх осіб – постачальників, банків, органів влади. Порядок скликання зборів для затвердження змін такий самий, як і для будь-яких інших рішень: докладніше про кворум, голоси і протокол читайте в статті “Загальні збори ОСББ: кворум, письмове опитування, протокол”.
Що робити, якщо статут застарів після оновлення типового зразка
Типовий статут періодично оновлюють – востаннє істотні зміни внесені наказом Мінгромад №1048 від 18.11.2023. Це не означає, що статути всіх діючих ОСББ автоматично стають недійсними: раніше зареєстрований статут продовжує діяти, доки самі співвласники не ухвалять рішення про внесення змін. Водночас практичний сенс є в тому, щоб звірити чинний статут з новою редакцією типового зразка, особливо в частині, що стосується порядку прийняття рішень, письмового опитування і формування цільових фондів, – якщо документ готували ще до 2015 чи 2023 року, у ньому можуть бути прогалини, яких немає в чинному законодавстві.
Статут для новобудови і для старого будинку: у чому різниця підходу
У новобудові статут зазвичай готують ще до заселення всіх власників, тому в ньому важливо заздалегідь прописати порядок передачі спільного майна від забудовника і порядок перших загальних зборів. У старому будинку, де ОСББ створюють замість ЖЕКу, більше уваги приділяють порядку прийому технічної документації від попередньої експлуатуючої організації та порядку формування ремонтного фонду з нуля, оскільки історії накопичень на майбутні ремонти в такому будинку, як правило, немає. В обох випадках базова структура статуту – органи управління, порядок голосування, кошторис – залишається однаковою, різняться лише перехідні положення.
Типові прогалини в статутах ОСББ
Найчастіше проблеми виникають не через прямі порушення закону, а через прогалини, які на практиці заважають правлінню працювати оперативно.
- Не прописаний порядок письмового опитування. Якщо статут лише повторює загальну норму закону, не конкретизуючи, хто розносить бюлетені й у які строки, правлінню доводиться імпровізувати щоразу, коли на зборах не вистачає голосів.
- Немає переліку способів повідомлення співвласників. Формулювання на кшталт “будь-яким доступним способом” створює ризик оскарження – краще прямо вказати конкретні канали: дошка оголошень, поштова скринька, електронна пошта чи чат.
- Не визначено порядок формування цільових фондів. Якщо статут не деталізує, як саме кошти розподіляють між ремонтним і резервним фондами, кожне рішення про це доводиться окремо обґрунтовувати на зборах.
- Застарілі посилання на скасовані нормативні акти. Статути, які готували до останнього оновлення типового зразка, іноді посилаються на документи, що вже втратили чинність, – це не скасовує сам статут, але варто виправити при першій же зміні.
Часті питання
Чи можна ОСББ працювати без власного статуту, лише за типовим зразком?
Ні, кожне ОСББ повинно мати власний статут, ухвалений і зареєстрований саме для свого будинку, навіть якщо він максимально повторює типовий зразок.
Хто затверджує статут ОСББ?
Установчі збори співвласників будинку голосуванням; надалі зміни до статуту затверджують загальні збори.
Де зберігається статут ОСББ?
Оригінал зберігає правління ОСББ, а чинна редакція міститься в реєстраційній справі в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб.
Чи може статут ОСББ суперечити закону?
Ні, положення статуту не повинні суперечити законам України №2866-III та №417-VIII; у разі протиріччя застосовують норму закону.
Що діє, якщо в статуті не прописане якесь положення закону?
Діють норми закону, навіть якщо їх не продубльовано в статуті, – документ лише деталізує і доповнює законодавчі вимоги для конкретного будинку.
Чи потрібен статут для укладення договорів з постачальниками комунальних послуг?
Так, постачальники укладають договір саме з ОСББ як юридичною особою, і статут разом із витягом з реєстру – частина обов’язкового пакета документів для цього.
Статут – це не формальність для реєстрації, а документ, за яким ОСББ живе роками: він визначає, скільки голосів потрібно для ремонту даху чи зміни підрядника, і як самі співвласники контролюють правління. Тому варто зберігати актуальну редакцію статуту у відкритому для всіх мешканців доступі – наприклад, на дошці оголошень чи в спільному чаті будинку, – щоб кожен новий власник квартири міг ознайомитися з правилами, за якими живе будинок, ще до першого голосування. Про порядок проведення зборів, на яких ухвалюють і змінюють статут, читайте в статті “Загальні збори ОСББ: кворум, письмове опитування, протокол”, а покрокову інструкцію створення ОСББ – у матеріалі “Як створити ОСББ: покрокова інструкція 2026”. Загальні поняття про ОСББ – в статті “Що таке ОСББ: розшифровка, як працює і навіщо”.